Légalité et fiscalité
Le viager en Belgique : un cadre légal clair et sécurisé
Non, le viager n’est pas une formule exotique.
C’est un mode de vente prévu par la loi, pratiqué depuis des siècles, et toujours autorisé aujourd’hui en Belgique.
Il repose sur un cadre juridique clair, destiné à protéger les deux parties sur le long terme.
Le viager est-il vraiment légal en Belgique ?
Oui, le viager est parfaitement encadré par les articles 1968 à 1983 du Code civil belge.
Il s’agit d’une vente à titre onéreux, qui repose sur deux éléments principaux :
- Le bouquet : une somme versée à la signature de l’acte,
- La rente viagère : un montant versé régulièrement au vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès.
- Le contrat est obligatoirement établi devant notaire, pour garantir sa validité et sa sécurité juridique.
Que se passe-t-il si l’acheteur ne respecte pas ses engagements ?
La loi prévoit plusieurs mécanismes de protection pour le vendeur, en cas de non-paiement des rentes :
- Une clause résolutoire peut être incluse dans l’acte. Si elle est activée, la vente peut être annulée et les sommes versées restent acquises au vendeur.
- Il est également possible d’ajouter une hypothèque légale en faveur du vendeur, pour renforcer sa sécurité.
- Ces mesures sont discutées au moment de la rédaction du contrat. Chaque situation peut être adaptée.
Est-ce que je peux continuer à vivre dans mon bien ?
Oui, si vous optez pour un viager occupé, le contrat peut prévoir un droit d’usage et d’habitation à vie, formellement inscrit dans l’acte notarié.
- Tant que ce droit est en vigueur, l’acheteur ne peut ni habiter le logement, ni le revendre, ni le louer sans votre accord.
Qu’en est-il de la fiscalité ?
- En principe, le bouquet versé au vendeur n’est pas taxé, car il est considéré comme un capital.
- La rente viagère est généralement soumise à une imposition partielle, sous forme de précompte mobilier sur la part considérée comme un revenu de capital (souvent 30 %).
- Le notaire, ou un conseiller fiscal, peut vous aider à estimer précisément ce que cela représente dans votre cas.
À noter : les droits d’enregistrement et frais de notaire sont en général à charge de l’acheteur, sauf convention contraire.
Le passage devant notaire est-il obligatoire ?
Oui. Toute vente en viager doit faire l’objet d’un acte notarié.
Le notaire joue un rôle essentiel : il garantit la légalité du contrat, protège les intérêts de chaque partie, et veille à la clarté des conditions.
- Chaque partie peut choisir son propre notaire, ou en désigner un commun.
Que se passe-t-il pour mes héritiers ?
Une fois le contrat signé, le bien sort de votre patrimoine : il est vendu, même si vous en conservez l’usage.
Après votre décès, le bien appartient à l’acheteur, sauf clause contraire.
- En revanche, vous pouvez transmettre librement le bouquet et/ou les rentes perçues de votre vivant, ou organiser une répartition équitable avec vos proches.
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